Stanovanjski kredit

Moja tezka trnjava pot do ugodnega kredita in spoznavanje bancnih voda… 🙂

Ko nama je letos lastnica stanovanja hotela dvignit najemnino za enosobno stanovanje v Siski iz dobrih 410 EUR na 500 EUR sva se odlocila da raje kupiva stanovanje, kot pa da sva se naprej v najemu. Na internetu sva se obadva zaljubila na prvi pogled slik prvega stanovanja, ki nama je bil vsec. Pogledati sva sla se nekaj drugih stanovanj ampak na koncu nisva nasla nicesar kar nama bi bilo pol toliko vsec. S pomocjo starsev sva vplacala aro in potem se je zacelo: iskanje kredita!

Ni boljsega dela zame… Devica, ki izbira in izbira, anlizira, ocenjuje in se odlocuje kaj bo najboljse in se nikakor ne more odlocit. Pri vecini bank pa je tako, da vsakic ko prides ponovno tja, ti dajo se boljso, se ugodnejso ponudbo od preostalih ponudb in zves nekaj novih stvarih – po domace povedano “napumpajo te z nekaj novimi bedarijami zakaj izbrati njih” zaradi katerih spet neves kaj bi. Po prvih obiskih sem izvedel, da pri stanovanjskih kreditih obstajata 2 glavni fori:

  • EURIBOR – kredit ki je vezan na valuto Euro (EUR), so vecje obresti in je manjsi riziko, ker je vezan na isto valuto, kot je nasa placa in ce gre vrednost Eura gor, nej bi(!?) sla tudi placa. Obrestna mera se giblje okoli slabih 6% (4% + % pribitek banke). Vecina bank priporoca/vsiljuje ta nacin kreditiranja zaradi manjsega rizika verjetno pa tudi, da si poskusajo porazdeliti komitente vezane na EUR in CHF, saj je vecina do sedaj jemala Libor. Zaradi tega se da pri tem nacinu kreditiranja posledicno doesci tudi nizji pribitek banke (npr. NLB ponuja 1,3% pod ultra posebnimi pogoji, a se da povsod priti do te meje z malo vztrajnosti)
  • LIBOR – kredit ki je vezan na valuto Svicarski Frank (CHF) so manjse obresi in vecji riziko. Obrestna mera se giblje okoli slabih 4,5% (2,5%+%pribitek banke) in dosti bank ne ponuja (vec) tega nacina kreditiranja ali pa zagovarja Euribor. Zakaj vecji riziko? Hmmm… jah Evropa je nekako malo vecja od Svice in bolj (ekonomsko) “stabilna” baje. Vrednost Libor-ja neprestano niha ampak zadnji par let je neprestano manjsi od Euriborja.

Torej pribitek banke, bo ves cas odplacevanja kredita ostal enak, delez valute pa se mi bo spreminjal. Pri Liborju je to lahko slabo (ce gre navzgor) pri Euriborju pa naj nebi bilo saj naj bi se mi potem tudi placa povecala. Ampak kolikor sem izvedel je pred kratkim centralna evropska banka nekaj spremenila in se je Euribor podrazil, placa pa seveda NE! Del obrestne mere, ki se spreminja (valutni) spreminjajo banke razlicno: vecina na 6 mesecev, nekaj na 1 leto, nekatere pa baje tudi na 3 mesece.

V prvem poizvedovanju pri bankah sem dobil najugodnejso ponudbo za Euribor pri Ljubljanski banki z 1,65% bancnega pribitka in za Libor pri Bank Austria Creditanstalt in Hypo Alpe Adria bank z 1,75% bancnega pribitka.

Pri tem sem ze opazil, da informativni izracuni na spletnih straneh bank so vecinoma popolnoma brezpredmetni. Pri Volksbank npr. je na spletni strani ponudba dosti boljsa(!), kot pa so mi dali sam izracun, ko sem se oglasil pri njih na banki. Pri vecini ostalih bank je bil pri osebnem obisku izracun ugodnejsi kot pa na spletni strani. Pri Nova KBM pa so mi recimo sam izracun naredili kar preko njihovega spleta in povedali da je to to, ko sem bil ze v tem koraku presenecen z 3% bancnim pribitkom (saj tako visokega nisem videl se nikjer) na Libor in tako pokazali, da nimajo nobene fleksibilnosti. Naj povem se, da mi je ravno njihovo oglasevanje stopilo najbolj v oci in usesa (radio, casopisi, TV,…).

Za nadaljne poizvedovanje sem si pripravil seznam bank na katerih sem ze bil in za katere sem slisal, da ponujajo ugodne kredite in tiste, ki sem opazil na veliko oglasevati za stanovanjski kredit. Lahko ze sedaj recem, da vecina, ki oglasuje na radijskih postajah, jambo plakatih, itd. sploh ne ponujajo ugodnih kreditov. Tako sem ze po prvem obisku ali telefonskem klicu lahko odpisal nekaj ponudb: Raiffeisen, NKBM, SKB in nekaj preprosto ker mi niso vsec oz. nisem imel casa in upanja, da bom dobil uguden oz. se ugodnejsi kredit od prejsnje ponudbe: Volksbank (sovrazim, ce se mi kontaktna oseba ne odgovori na email, zlasti po tem ko mi rece, da lahko vsa dodatna vprasanja posljem po emailu, majhni so, nekaj kritik sem slisal, pa se nevem kako imajo lahko spletni izracun z manjsim bancnim pribitkom, kot pa ga dajo na banki), NLB (sem trenutni komitent in sem imel prevec problemov s klikom, zacasnim izgenevanjem denarja na bancnem racunu itd.), Probanka in DBS (ni bilo casa):

  • Banka Celje | www.banka-celje.si | Trdinova 4, 1000 Ljubljana | Pon-pet: 09:00 – 13:00, 15:00 – 17:00
  • Raiffeisen KREKOVA BANKA | www.r-kb.si | Linhartova cesta 9, | Delovni dnevi: 8.00 – 20.00 Sobota: 8.00 – 12.00
  • PROBANKA | www.probanka.si | Slovenska c. 56 | ponedeljek-petek7.45-12.15, 14.30-16.00 sreda 14.30-17.00
  • ABANKA | www.abanka.si | Dunajska 48 | pon-pet: 9.00 – 17.00
  • Nova KBM | www.nkbm.si | Tivolska 48, 1000 LJUBLJANA | ponedeljek – petek: 8.00 – 13.00 in 15.00 – 16.30
  • Banka Koper | www.banka-koper.si | Cigaletova ulica 4, 1000 Ljubljana | Ponedeljek – petek: 08:00 – 12:30 13:30 – 16:00
  • Dezelna banka Slovenije | www.dbs.si | Kolodvorska 9, Ljubljana | pon.-pet., 8.00-12.00 in 13.30-16.30
  • Hypo Alpe Adria Bank | www.hypo-alpe-adria.si | Dunajska 117 | pon-pet: 08:30-13:00 14-16:30
  • Bank Austria Creditanstalt | www.ba-ca.si | Celovška 150, SI-1000 Ljubljana | Delovni čas pon-pet: 8:30 – 16:30 ure
  • Ljubljanska Banka | www.nlb.si | Celovška 89, Ljubljana | Poslovni čas: 9.00-13.00 in 15.00-17.30
  • Volksbank | www.volksbank.si | Dunajska 128a | pon – pet: 8.30 – 16.30
  • SKB | www.skb.si | Dunajska

Pri banki Celje so mu ponudili enako ugoden kredit za Euribor kot pri NLB in enako obrestno mero ponudili tudi za Libor. Pri Abanki so mi v prvi ponudbi ponudili 1,4% bancnega pribitka za Euribor, kar me je prepricalo, da sem se ze skoraj odlocil za ta nacin kreditiranja. Na kar sem dobil odgovor od Hypo Alpe Adria Bank s ponudbo 1.63% za Libor in nato se 1,55% od Bank Austria (in 1,35% za Euribor). Po primerjanju ponudbe bank Austrie in Hypota sem opazil, da me je pri Hypotu kljub vecjemu bancnemu pribitku manjsa mesecna anuiteta. Po osebnih pogovorih na obeh bankah naj bi to bilo, ker Hypo menja CHF v EUR po srednjem centralnem tecaju evropske banke pri bank Austria pa predpostavljam, da menjavajo po svojem tecaju (uradnega njihovega odgovora nisem uspel dobiti po telefonu – telefon zvonil v prazno).

Po manjsi racunici glede na trenutne ponudbe sem izracunal, da na trenutno vrednost EUR – Euriborja in CHF – Liborja profitiram v 1 letu ca. 550 EUR razlike. Se pravi v 2 letih ca. 1100 EUR kar pa je priblizno enako strosku, da zaprem stari kredit in vzamem drugega – se pravi zamenjam iz Liborja na Euriborja brez izgub po 2 letih. A nekatere banke ze ponujajo ali vsaj razmisljajo, kako bodo svojim komitentom cim ugodneje ponudile prehod iz Libor na Euribor.

Po primerjavi razlik (plusov in minusov) v pogojih za kreditiranje pri teh dveh favoritih (Hypo in Austria):

  1. + Hypo ponuja vecvalutno kreditiranje – naj bi bil strosek zamenjave valute kredita iz Libor na Euribor le ca. 150 EUR, ampak bo potem vrednost bancnega pribitka pri Euriborju enak kot bo sedaj pri Liborju (sedaj bi lahko dosegel 1,35 ali morda se nizje)
  2. – Hypo ima obvezno zivljenkso zavoravanje preko Zavarovalnice Grawe z nalozbo v mednarodne investicijske sklade, kar po drugi strani niti ni slabo – tako in tako sem zelel odpreti tudi nek varcevalni racun v tem smislu, ampak tukaj me silijo v to in ne dajo izbire!
  3. + Bank Austria je delovala bolj prepricljiva-zanesljiva banka na osebnem razgovoru in je tudi v “Unicredit bank group” (za Hypo pa se ze slisal nekaj slabih govoric)
  4. – pri Bank Austria je mesecna anuiteta vecja kot pri Hypo (ampak razlika v preplacilu je v 20 letih je 2.000 EUR kar na celotno odplacilo konec koncev ni tako veliko)
  5. kontaktna oseba pri Hypotu se je odzivala na telefon in mi je celo dala mobilno stevilko med tem ko pri Bank Austria kontaktne osebe nikakor nisem uspel dobiti na telefon za dodatne informacije (a se je odzivala na email)
  6. pri Hypo so manjsi stroski vodenja racuna z uporabo internetnega bancnistva in imetjem Mastercard placilne kartice kot pti bank Austria
  7. pri bank Austria preracunajo valuto na 12 mesecov med tem ko pri Hypotu na 6 mesecev kar ima vsaka stvar svoje pluse in minuse

…sem se moral odlociti, kje bom vzel kredit in ker sem se bolj nagibal k Hypotu zaradi vsega malo cenejsega sem se tretjic stopil v kontakt in ponudili so se malo manjsi bancni pribitek: 1,6% in tako je (prva) odlocitev padla. Skrbelo me je edino ker sem slisal nekaj slabih govoric o njih, da so barabe, da v Avstriji (maticni drzavi) niso najbolj uspesni ipd. Skratka skrbelo me je, da bom na koncu placeval vec kot pa kjerkoli drugje.

Zgodba pa se tukaj se ne konca…

Ponedeljek – Po odlocitvi sem poslal potrebne papirje, zadovoljevalo je kar po emailu in sicer samo osnutek kupo prodajne pogodbe (za kar bom uporabil kar predpogodbo in sem zato poslal kar to – vse potrebno je ze na njej, sestavil pa mi jo je odvetnik), kopijo osebne izkaznice in izpisek iz zemljiske knjige (kar mi je bilo malce cudno – ostale banke ze na zacetku zahtevajo papirje). Zagotovil mi je tudi, da bo kredt do 2. julija (moj rok placila) urejen, ce bo odobren in da mi v najvec dveh dneh sporoci ali je dokumetacija vredu (ki jih bodo preverili odvetniki) in posledicno ce je kredit odobren. Po mojem nadlegovanju, ce je v osnovi dokumentacija zadovoljiva mi sele tik pred zakljuckom dneva sporoci, da predpogodba ni vredu in da mora biti osnutek kupo prodajne pogodbe. Po privolilnem odgovoru na vprasanju ali bo zadostovalo, ce samo popravim naslov (kar je smesno, da se spotika v tako malenkost, ce je le osnutek), sem to storil in poslal v torek popraljeno.

Cakam,… Mine cel torek, sreda, cetrtek… dva dni je mimo in nobenega odgovora. Posljem v cetrtek popoldan emai, ce mi lahko sporoci kdaj lahko pricakujem odgovor.

V petek prejmem sledeci odgovor:

Pozdavljeni!
zal so nasi pravniki zelo zasedeni, tako, da vam zal ne morem posredovati kaksne boljse novice, Pred vami je se kar precej primerov in zal so vsi nujni.
prosim za razumevanje.

Super! Takoj poklicem kontaktno osebo in povprasam kje sta tiste dva obljubljena dneva in kako nameravajo to izpeljat do 2. julija, ce ne uspejo niti prebrati 3 strani kupo prodajne pogodbe, ZKJ izpiska in pogledati moje osebne. Povprasam, kako naj se lahko zanesem, da bo do 2. julija urejeno in v odgovor dobim, da mogoce pa ne bo uspelo. Zahvalim se se ker so mi “ukradli” cel teden in se odpravim na Bank Austria.

Dopoldan odnesem kopije papirjov se tja, kjer za spremembo zelijo v papirnati obliki in tudi se nekaj drugih papirjev, kot so izpisek mojega TRR za zadnjih 6 mesecev, zadnje 3 izpiske place, ipd. Popoldna prejmem klic, da so paprije ze pregledali, da naceloma ustrezajo a bi zeleli dobiti tudi se vpogled plombe oz. vpogled bremenitev na nepremicnino. Se dogovorim, da poizkusim dobiti se omenjeno zadevo v ponedeljek in prinesem takrat tudi se ostale papirje, ki sem jih dobil za izpolnit.

Ponedeljek – danes sem oddal izpolnjene papirje in na zemljiski knjigi oddal vlogo za vpogled plombe, katere pa zal dobim sele v sredo. Tesna bo se tole… ampak vsaj na banki imajo nek odnos in vesel sem, da sem spremenil tik pred zdajci svojo odlocitev.

p.s.: za zakljucek prilagam Excelov dokument, ki vsebuje seznam bancnih poslovalnic katere sem zbral in tabelo z racunico ki mi je pomagala pri ugotavljanju ugodnejse ponudbe: Kredit.xls

3 odzivi na “Stanovanjski kredit”

  1. Ne se in nadaljnih nekaj mesecov upam da tudi se ne, dokler se ne vzame nova vrednost valute (imam 12 mesecni libor ce se ne motim). Za sedaj je obrok se vedno priblizno enak in upam da bo v teh merah tudi ostal… oz. upam da se libor ne bo drasticno spremenil cez ca. 5 mesecev, ko se mi bo racunala nova vrednost za nadaljne leto.

    p.s.: sem malo raziskal, ko imam ravno cas

  2. Zivjo

    Glede na to, da se midva z mojo tudi odločava za nakup stanovanja mi bo tvoja analiza bank prišla še kako prav.

    Lepo od vaju 🙂

    lp

Komentiranje zaprto.